[ボロ不動産投資]で手堅くボロ儲けする極意

ジャンル問わず、1億円以上の大金を稼いだ人の共通点は「期待値がプラスの行動を長期間継続し、利益の再投資を繰り返す」ということ。達成者、そしてその途上にある人の声を聞き、自分なりの1億円稼ぐ法則を見つけようではないか。

<ボロ不動産投資>
◆誰も欲しがらないボロ物件をあえて購入。修繕でバリューアップ


野澤良徳氏

野澤良徳氏

「僻地のどんなボロ家であっても、修繕してその土地の相場より1~2割安い賃料設定にすれば確実に人は入ります。その証拠に僕が持っている物件の入居率は、常に90%以上を保っていますから」

 そう語るのは12軒の収益物件を保有し、年間1200万円以上の家賃収入を稼ぐ野澤良徳氏。

「安い賃料設定にもかかわらず、30%以上の高利回りを得るには、物件を安く購入、つまり“土地値”で取得するのです」

 野澤氏が実践する“土地値投資法”とは、その土地の路線価や公示価格と同額で土地と建物をセットで購入すること。実質、建物代ゼロで手に入るのだ。建物が極端に古かったり、遺産相続などで元の所有者が売り急いでいる物件などがこれに当てはまる。

「土地値投資法の最大のメリットは、物件全体の資産価値が下がらないこと。また、僕は極力現金で買う主義ですが、土地を担保に購入資金の大半を銀行から融資を受けることも可能なので、不動産投資にレバレッジをかけられます」

 通常の不動産であれば、建物部分は減価償却されて資産価値は減ってしまう。そのリスクがない分、雪だるま式に資産が増えるのも納得――とはいえ、大半がボロ物件なだけに、莫大な修繕費用がかかるんじゃ……。

「自分でやれば、まったくお安い。例えば、壁紙をリフォーム業者に頼むと、1平方メートルあたり約800円します。けれど、ホームセンターで壁紙を買うと1平方メートル190円で済みます。フローリングの床材も、通常は2畳分で材料費6000円プラス加工賃が掛かりますが、安い店なら、1980円で売っています。6畳の部屋なら6000円で完成です!」

◆独自の工夫でさらなるコストカットを実施

 修繕だけではなく、アパート運営にもひと知恵を絞り、コストカットに励んでいるという。

「物件管理を業者にまかせると家賃の5%がかかります。そこで、自分は入居者のなかから勝手に『班長』を任命しました。班長と定期的に連絡を取り、電球切れや不法投棄など物件の状況を報告してもらいます。本人は、班長とは知らず特に家賃も下げてませんが、物件を訪問する際には、お礼に手土産を持参しますよ」

 さらに物件に手書きの入居案内を貼り付けたり、自分の携帯番号を書いたのぼりを付け、仲介業者を極力介さないようにしている。

「必要な生活費以外の家賃収入は、どんどん次の物件の購入費にあてていきます。今後はより大きな物件も視野に入れつつ年間の賃貸収入を増やしていきたいですね」

 保有物件を資産に入れるなら、あと2~3年で資産1億円突破は確実。野澤氏の投資法の肝は「最初に賃料を決めて、利回り33%を確保するよう購入価格を逆算。購入予算を算出する」こと。「予算オーバーの物件は絶対に手を出さない」徹底さが不可欠のようだ。

~野澤氏のボロ不動産投資~

【1】元手は区分マンション2部屋の売却益750万円

【2】4年で12軒の不動産 年間賃貸収入は、約1200万円!!

融資の担保として認められない区分マンション売却後は、土地付き物件を購入(アパートは一棟買い)。セルフリフォームによって入居率の高い物件に。平均利回りは46%

⇒利回りの【表】はコチラ http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479447

錬金術⇒物件の【写真】はコチラ http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479446

●10万円以下でセルフリフォームも

前の住人によってゴミ屋敷と化していた物件。ゴミ処理と修繕に約5万円を費やした⇒【写真】http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479440

床・天井・壁をリフォームすることで、見違えるようにキレイになった部屋⇒【写真】http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479439

【野澤良徳氏】
貯金ゼロから不動産投資に挑んだ猛者。リフォームは未経験だった。空手道場を営む師範でもある http://nozawadojo.com

― 実録[1億円稼ぐ]錬金術【2】 ―

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