東京23区の中古ワンルームマンション中心に不動産投資を展開。現在、38戸の物件を所有し、資産額10億円、年間家賃収入4000万円の個人投資家・村野博基氏。負けない不動産投資のためには「物件探し」と「維持管理の見極め」が必要だと語ります。実際に探すなかで、投資に至るまでの物件は年2～3件ほど。村野氏が物件探しの極意について語ります。 「負けない不動産投資」を掲げているなかで、私自身の昨今の目標は「東京23区スタンプラリー」として東京23区全部に物件を持つこと。ですから、今でも物件を探し続け、年に2～3軒ほど購入しています。 物件選びのポイントで私が一番大切にしているのは、住んでくれる人が居て「家賃が入るのか？　その状態が長く続くか？」という点です。家賃さえ入ってくれば、わずかかもしれませんがプラスです。大きな勝ちではなくとも、プラスであれば負けはしません。そして、「わずかなプラス」でも長い期間を積み上げれば「大きなプラス」になります。 一方で少しでも投資を有利にしたいという心理から、値上がりするエリアで物件を探している人も多いのではないでしょうか。もちろん所有している物件の価格が上がれば嬉しいのですが……。物件とは、どうせ売ることのない「金の卵を産む鶏」だと考えています。ですから、その価格がいくらであろうが、例え値上がっていくらになっても、売らない限りは自分にはまったく関係のない話なのです。 もし不動産投資で長く物件を持つことを考えるのであれば「物件価格が上がるか」ではなく、長い期間を通して「住んでくれる人がいるか」と、人が住んで家賃を支払ってくれるために、「物件の管理状態」を気にするべきだと私は考えています。 そこで私の場合は、購入前には「管理組合に借入はないのか？」「大規模修繕などの必要な工事がちゃんと実施されているか？」といった点はしっかり確認するようにしています。借入がある場合は「今までの管理組合の運営が失敗していた」という証左です。過去に管理費や修繕積立金がしっかり集まっていない状況にも関わらず、今後は返済に資金を回さないといけないため、将来的に資金ショートの可能性が高くなります。また、借入がなかったとしても、必要な工事が行われていないケースも危険です。このようなマンションでは購入後に管理費や修繕積立金が上がると容易に想定できるため、当初の見込みより投資効率が悪くなっていくのは自明の理です。 また、その部屋の管理費や修繕積立金の金額についても確認するようにしています。物件によって本当にまちまちで、異常に安く設定されていたり、反対に高い場合もあります。「支払うものだから管理費や修繕積立金は安ければいい」というわけではありません。安いと10～20年単位で行う大規模修繕の工事や給排水管の工事もできなくなります。一方で管理費が高いから「ちゃんと管理されている」と安心してはいけません。管理会社の系列の事業者にしか工事を依頼できず、割高な工事費を請求されているだけのケースも多々有り得るのです。その管理組合がどのようにお金を使っているのか。ちゃんと見極められればヤバイ物件を掴むことはないと思います。