東京23区の中古ワンルームマンション中心に不動産投資を展開。現在、38戸の物件を所有し、時価資産額約10億円、年間家賃収入約4000万円の個人投資家・村野博基氏。多くの人が「怪しい」「リスクが高い」「やめておけ」と非難されがちな不動産投資ですが、その理由について村野氏は不動産業界を4象限のマトリックス図に落とし込みながら解説していきます。そして、「負けない不動産投資がある」とも言います。その中身とは？ みなさんは「不動産投資」にどのようなイメージを抱いているでしょうか？　「なんだか怪しい」「リスクが高い」「借金を背負う」「高額で利益が出しづらい」などといったイメージを持つ人も多いのではと思います。 そもそも、不動産投資は大別すると「売買で稼ぐ」「賃貸で稼ぐ」の2軸と「東京（中央・都会）」「地方」の2軸で4象限に分類することができます。縦軸は稼ぎ方で、「売買で稼ぐ」か「家賃で稼ぐ」か。横軸は「東京」か「地方」かです 東京での「売買で稼ぐ不動産投資」は非常にシビアかつ難しい領域です。というのも、そのエリア近辺の地価も変われば、物件の用途や間取りなどによって物件価格は変わります。金額もピンキリです。中古マンションの1Rならば1000万円前後でもありますが、マンション1棟になれば数億円も珍しくありません。正直、イチ個人が物件を見せられて「これは安い、高い」とパッと正確に判断するのは難しい。未来はどうなるか分からない中で、将来の価格を予想しながら値上がりを見越して売買するのは大変厳しい領域だと思います。 また、地方での「売買で稼ぐ不動産投資」も人口減少社会に突入している日本においては、よほどその地域に対して熟知していないと稼ぐのは難しいのではと考えています。過去のバブル期には、日本の不動産価格全体が値上がっていたのを口実に、値上がりの見込みがない山林や原野に対して「開発計画がある」「もうすぐ道路ができる」と嘘をつき買わせる原野商法もあったりしました。 東京、地方を問わず、図の下側になる「売買で稼ぐ不動産投資」は多くの業者プレイヤーがひしめき、個人を巻き込む勧誘も盛んです。というのも、不動産は販売する側にとっては非常に美味しい商品です。例えば不動産仲介の場合、物件を売りたい人と買いたい人をマッチングできたら、それぞれから仲介手数料として物件価格の最大3％+6万円、合計6％以上のフィーを受け取れるのです。売買差益も出れば彼らの利益は更に大きくなります。 単純な計算ですが、価格1億円の物件における売買を仲介できれば、在庫リスクも原価もかからず600万円以上の収入になります。全国どこの地域に行っても街に不動産屋さんがあり潰れないのは、「不動産は人生最大の買い物」と言われるようにグロスの販売価格が高く、利幅が多く取れるためではないでしょうか。 また、「将来このエリアには再開発の話も持ち上がっている。今なら安く手に入るし、後々値上がりするから買っておいて損はない」という話や、「出口戦略」という言葉を多用し「ボロくなって行く前に売却しませんか？」といって安く買い叩いていくような例も散見されます。「老後のために不動産投資をしませんか？」と電話をかけて物件を買わせる行為も相変わらず横行しているようです。利幅が大きいがため「顧客を1人でも捕まえられれば……」と営業も必死なのでしょうが、この「売買で稼ぐ不動産投資」の存在こそが不動産投資の印象が悪い最大の要因だと私は考えています。