東京23区の中古ワンルームマンション中心に不動産投資を展開。現在、37戸の物件を所有し、時価資産額約10億円、年間家賃収入約4000万円の個人投資家・村野博基氏。実践してきた不動産投資を振り返って「不動産は管理で買え」と言います。管理がマズい中古マンション物件はどうなっていくのか。所有物件のうち27棟で管理組合役員（うち11棟は理事長）を務める村野氏の経験を聞きます。 「負けない」不動産投資を行っていると、物件の「管理」が何よりも大事になってきます。 ビジネスの基本は「収入を増やし、支出を減らすこと」であり、「それを継続すること」です。この基本は不動産投資の世界でも一緒。家賃を維持ないし上昇させつつ、管理費・修繕積立金等の出費を維持または下げなければ、安定したリターンは見込めません。 マンション投資の場合、家賃を頂いても管理費・修繕積立金が高額だと、結局は手元に残る利益は少なくなり、「何のために投資をしているのか!?」となります。物件の管理にコストがかかりすぎると管理費・修繕積立金が枯渇し、値上げ必至の状態に陥ります。そのため、支出はできるだけ抑えなければ利益を確保できなくなります。一方で、他の人に住んでもらい家賃を頂くためには、大規模修繕工事や給排水管の更新など、物件維持の工事に資金を投下する必要もあります。 しかしながら「支出を抑えつつ投下する」というバランスの取れていないマンション管理組合は少なくありません。残念ですが、経営センスを持ち合わせていない管理組合が多いのが実情なのです。安心安全に対するコスト意識が低く「管理費や修繕積立金が足りなければ上げればよい」という感覚で物事を進めると、必要性が低く高額な工事を行い、その原資のために管理費や修繕積立金が高く設定されていることも数多くあります。一方で「管理費・修繕積立金は安いほうが良い」と低く設定した結果、資金不足で適正な工事が行われず廃墟まっしぐら……という物件もあります。前者の物件に投資をすれば、当然のごとく利益は出ません。後者の物件の場合、廃墟になるまでオーナー同士でババ抜きゲームを強いられます。また、上記の2つの両方である管理費・修繕積立金が高いにも関わらず資金不足に陥るマンションもよく見られます。このような物件を購入し「マンション投資は妙味がない」と指摘される方も多いです。ただ、私からすれば「そんな物件を購入したらうまくいかないのは当たり前」としか言いようがありません。 マンション管理で大切なのは、適正な金額で適正に管理すること。そもそも、コンクリートは中に入っている鉄筋が錆びることで破損します。ですから、それを防ぐ適正な管理がなされていれば100年以上、駆体は持つと言われています。高温多湿な日本でも40～50年でマンション躯体が必ず駄目になるわけではなく、建物が維持されるか否かは管理にかかっているといっても過言ではありません。 不動産の管理がマズかった場合、物件はどうなってしまうのでしょうか？　 まず、管理で駄目になる物件は、そもそもきちんとマンション管理組合の理事会が機能していません。自分達の物件は自分達で守るもの。にも関わらず、「分からないからプロに任せる」「何もしない方が楽」と他人任せにする方が多いのです。この状態では管理組合はマンションの状況をまともに判断ができません。それでいて、いざ問題が発生したら文句だけを言うのです。 管理組合が機能せずに管理ができていない物件は、端的に言えば、必要な工事が山積みになり、管理費・修繕積立金が非常に高くなります。もしくは物件はボロボロになりながらも、修繕に必要なお金が集まらず「何もできない」状態になります。 物件がボロボロの状態の具体例を挙げてみると……。防水工事が上手くできていなければ共用部で雨漏りも発生します。応急処置的に雨漏りの箇所はビニールシートとチューブで排水せざるを得ません。エレベーターが修繕できなければ高層階でも毎日階段で移動する羽目になります。給水のポンプが駄目になれば、建物内に水を引く事もできなくなるので、水が出ずトイレも使えなくなるのです。 マンションがこんな状況になってしまうと当然ながら、その不便さに耐えかねて住む人は減りますし、家賃も安く設定をせざるを得ないでしょう。 「マンション投資は儲からない」「築古は廃墟になる」と話す方々は、まさにこのようなボロボロなマンションを所有してしまったのでしょう。こうなる前になにかしらの手を打つことはできたのでしょうが、売買を重視し「運用」を軽視する方は対処する気がないのかもしれません。長期保有を前提とした不動産投資では、管理をおろそかにすると残念な結果になると私は考えています。