日本銀行が「マイナス金利政策」を解除し、今後は家を購入する際の住宅ローン金利にも影響が見込まれる。いったい、どうするべきか……。 20万人が利用する住宅ローンの比較診断サービス「モゲチェック」。その立ち上げメンバーにして取締役COOであるのが、モゲ澤こと塩澤崇氏だ。モルガン・スタンレー証券やボストン・コンサルティング・グループでの経験に基づくわかりやすい解説に定評があり、住宅ローンアナリストとしての知見を活かし、さまざまなメディアへの出演も多くこなしている。 そんな塩澤氏は「住宅ローンは受験勉強と同じ。準備をして本番に挑む必要がある」と語る。金利や物件価格が上昇する中で、賢くお得に家を買うヒントを塩澤氏直々に伝授してもらった。 今回は、金利が安くて団信（団体信用生命保険）も充実している“狙い目”の銀行、そもそも住宅ローン審査に落ちてしまう人の特徴について明かす。実は、意外な落とし穴があるという……。（記事は全3回の2回目） ※有料会員の方は目次をクリックすると、該当の箇所にジャンプできます。 住宅ローンにはさまざまな商品がありますので、何を基準に選ぶべきか悩みますよね。 初心者が陥りやすい罠に「繰り上げ返済手数料が0円」というオプションがあります。しかし、比較の対象に入れるべき項目ではありません。後ほど理由は説明しますが、繰り上げ返済はしないほうがいいからです。 これは住宅ローンの返済方法で「元金均等払い」と「元利均等払い」のどちらが良いか、という話にも繋がってきます。 私は元利均等払いをお勧めしています。元金均等払いは、毎月強制的に繰り上げ返済するのと同じようなもので、元金をガンガン返済してしまいます。住宅ローンは借り続けるメリットが大きいため、元利均等払いを選ぶべきです。 「繰り上げ返済がだめなら、いったい何を基準に住宅ローンを選べばいいの？」と困惑される方もいるでしょう。迷った際には、前回の記事で申し上げた通り、住宅ローン選びの鉄則である「金利」と「団信」が両方とも優れたものを選ぶことに立ち戻っていただければと思います。 まず、金利は低いものを選びましょう。住宅ローンは借金ですので、返済のためのコストが安い方が良いです。次に団信で、同じ金利の中でも、充実した保障が含まれている方が良いですね。 ひとつの考え方として、団信の価値を金利に換算するという手段があります。住宅ローンの金利から、団信の価値を金利換算したものを引いた数値を、実質的な金利コスト（＝実質金利）として考えるのです。 とはいえ、全国で800近くある全ての金融機関に問い合わせて、保障内容を比較するのは不可能に近いです。モゲチェックでは、たとえば「三菱UFJ銀行の7大疾病は0.645%だけど、それに含まれる団信の価値は金利に換算すると0.41%分。だから実質金利は差し引き0.235%でランキングは7位」といった具体的な数値から、実質金利を見ることができます。実質金利のランキングから、基本的には低い順に選びつつ、自分に合った銀行を見つけてください。 住宅ローンは元本が大きいので、金利が返済金額に大きく影響します。住宅ローンを見直したい方は、現状より実質金利が安い銀行を、探し続けた方が良いですよ。住宅ローンを借りた後も、「最低でも〇年間は、借りた銀行で返さなくてはならない」という決まりはないので、お得なローンが見つかったらさくっと借り換えてしまいましょう。 もし私が選ぶとしたら、お勧めは以下3つの銀行です。 auじぶん銀行とSBI新生銀行、住信SBIネット銀行です。金利も安くて団信も充実しています。モゲチェックでもこれらの銀行は特に人気です。しかし、これらの3つの銀行は、審査が厳しいのです。 東京大学大学院修了後、モルガン・スタンレー証券で住宅ローン証券化を推進。その後、ボストン・コンサルティング・グループで金融機関向け戦略コンサルティングを手掛け、現在は20万人が使う住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営。年間100本以上のTVや新聞取材を受け、住宅ローンアナリストとして情報発信中。「モゲ澤」の愛称も。著書に『金利が上がっても、 住宅ローンは「変動」で借りなさい』（ダイヤモンド社）がある。Xは@takashishiozawa、YouTubeは@mogecheck-shiozawa