利回り10％以上とハイリターンの金融商品として、海外の投資家から熱い注目を浴びている「mREIT」。サブプライムローンの不良債権をREIT化した同商品は、日本ではあまり知られていない。いったいどのような商品なのか？　海外投資に詳しい専門家に考察してもらった。 ◆大手投資信託やヘッジファンドも大量に保有 　ハイリターンには、ハイリスクがつきものなのだが、サブプライム問題で発生した不良債権を“優良債権”に変えた仕組みがある。 「mREITの販売各社は、米国の短期金利0.56％を利用して資金を調達し、このエージェンシー債を年利2.65％で購入しています。政府が元本保証してくれる債券ですから、担保価値は高い。そこで、各社はレバレッジを8倍前後かけて、高利回りを実現。それをREIT化して投資家から資金を募り、さらに債券を買い増しているんです」（海外投資事情に詳しい玉川陽介氏） 　ここで重要になってくるのが、mREITが市場から集めた資金の量。元がエージェンシー債ということもあり、現在は市場から高い信用を得ており、資金も集まっているようだ。 「例えば、NLY銘柄の大量保有者リストを見ると、著名な投資信託会社の名前が挙がっており、約140億ドルもの資金を市場から調達しています。また、AGNCもヘッジファンドやアセットマネジメント会社が投資しており、約100億ドルも集めている。こうした規模と保有者リストを見る限り、米国国内ではそれなりに信用されていることがよくわかります」（インタラクティブ・ブローカーズ証券営業開発部ディレクターの角丸聖樹氏） 　mREITを購入する際には、利回りや値動きのみならず、資金量を示す、銘柄の時価総額と保有者リストにも着目。市場からの信用度を判断すべきということか。 　ちなみに現在、日本国内では、インタラクティブ・ブローカーズ証券を介して購入することは可能。だが、まだまだ不透明な部分は多いようだ。 ＜mREIT 誕生の主な流れ＞ サブプライム問題による住宅ローン不良債権が発生 ⇒米国政府が不良資産を買い上げる ⇒政府保証で不良資産を販売（エージェンシー債） ⇒金融機関がパッケージにして「mREIT」として販売 【玉川陽介氏】 コアプラスアーキテクチャーズ代表取締役。不動産など海外投資事情に詳しい。著書に『勝者1％に学ぶ「海外投資」7つの方法』 【角丸聖樹氏】 インタラクティブ・ブローカーズ証券営業開発部ディレクター。広範な海外の金融商品を取り扱う専門家として活躍している ― 激アツ金融商品「mREIT」って何？【2】 ―