アベノミクスで熱気を帯びる国内不動産市場。しかし、不動産の諸経費や税金は複雑で、試算することが難しい。そのため、感覚的な判断に頼って失敗する投資家も多い。 『手持ち200万円から始める！ 低リスク・高利回りの不動産投資』の著者、玉川陽介氏は、 「個人投資家も、不動産ファンドと同様に精緻な収益 計算に基づいて投資判断をしなければ勝てない」 　と、初心者に向けて熱く語る。 　そこで威力を発揮するのが、玉川氏が作成した物件ごとの収益試算が簡単にできるエクセルシートだ。実はこれ、必要事項を打ち込めば、損益分岐点も瞬時に計算されるという優れもので、不動産業者にも広くユーザーを持つ。伝家の宝刀とも言えるエクセルシートを公開しつつ、その使い方について玉川氏に語ってもらった。 ◆不動産投資のリスク・リターンを正確に把握する 　最近の株高で得た収益で一棟アパートを購入して、老後までの安定した収入源としたい、と考える投資家が増えています。私のところには毎週、数人の相談者が訪れますが、損益分岐点やキャッシュフローを自分で計算できない人がほとんどで、これでは投資で収益を上げる以前に、良い物件と悪い物件の区別を付けることすらできません。 　そこで、誰もが使い慣れているExcel上で不動産投資の収支計算を簡単にできるようにするため、「IRRによる不動産投資収益計算Excelシート」を作り、一般公開しました。 　このシートに、物件価格やローンの条件など、いくつかの項目を入力するだけで、投資に必要なすべての指標を計算できるようになっています。 　IRRによる不動産投資収益計算Excelシートは、下記より誰でも無料でダウンロードすることができます。 ●不動産投資の杜： http://cpx.co.jp/articles/035/index.html ◆投資の現場で必要な収益指標を網羅した人気No.1のソフト 　ダウンロードサイトのベクターなどにも、類似の収益試算ソフトはいくつも登録されていますが、IT技術者や税理士が作ったソフトは、不動産投資の現場で必要な要素が抜けているものが多く、実務で使えないものがほとんどです。 　このExcelシートは、もともと不動産ファンドの採用しているシミュレーショ ン方法をもとに作成されており、また、私自身が投資の現場で数年間使い続け、現場の要望に合わせて改訂、アップグレードを続けています。現在は、個人投資家を中心に1万人以上に利用されており、ベクターに数多く登録されている不動産収益試算ソフトの中でも、最もダウンロード数の多い人気ソフトとなっています。 ◆収益計算をする際のポイント 　さて、このExcelシートをどのように活用して、投資判断をすれば良いのでしょうか。 　まず、Excelシートを開いたら、セルがそら色になっている部分に物件価格、仲介手数料率、物件の評価額と課税標準額、ローンの条件などを入力します。また、5年後、10年後の想定売却価格を入力します。準備はこれだけです。入力が済んだら画面右側に出る計算結果を見てみましょう。 　私が主に重視している指標は3つあります。 　ひとつ目は、「5年税引き後IRR」です。この計算結果が、たとえば15%だとします。それは、5年間、年利15%の定期預金に預け入れたのと同じリターンを意味します。不動産以外の金融商品、例えば債券ファンドなどと比べて十分に魅力的な利回りであるかを確認しましょう。 　2つ目は、「税引後キャッシュフロー」です。不動産業者も営業用に収益試算表を作り、月々いくらの「お小遣い」が生まれるかを計算してくれますが、それは税引前のものです。税金がいくらかかるかまで親切に教えてくれる業者はありません。キャッシュフローを税引後で考えることは、税金の高い不動産投資においては必須です。必ずチェックしましょう。 　3つ目。ブレークイーブン（損益分岐）売却価格は、検討している不動産投資で損を出さないためには、最低いくらで売却を迎えなければならないか。いわゆる出口価格を考えるときに非常に重要です。ブレークイーブン売却価格が低ければ、この投資で損をする可能性も低いと言えます。 　このように、攻めの指標と守りの指標、複数の収益指標を駆使して、勘に頼らない物件選定を心がけましょう。　＜取材・文／日刊SPA！取材班＞ 【玉川陽介氏】 1978年生まれ。学習院大学在学中に情報処理受託の会社を起業し、その後、M＆Aにて売却。その資金を元手に国内不動産投資、海外証券投資などを幅広く行う。不動産ナレッジベースサイト「不動産投資の杜」http://cpx.co.jp/を運営。著書に『勝者1%の超富裕層に学ぶ「海外投資」7つの方法』