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金持ちになれる不動産投資の“裏ワザ”…「生活保護受給者を入居者に」「ワンルーム2軒をまとめ買い」etc.

 都心部を中心に、不動産価格が高騰している。その理由を、不動産コンサルティングを行う椙田拓也氏はこう説明する。

「アベノミクスによる景気回復期待感や、サラリーマンによる不動産投資ブーム、相続税対策としての不動産投資が増えたことが理由として挙げられます。それを後押ししたのは、金融機関による積極的な融資です。金利1%以下、頭金ゼロのフルローン、オーバーローン(諸経費も含めた総額のローン)が組めた人も多くいました。ところが、今春から融資基準が厳しくなったのです。低年収の方や自己資金が少ない人、不動産投資の実績・経験がない人には融資が厳しくなり、不動産投資が始めにくくなりました」

ワンルーム

一般的なワンルームだが、中央線の人気駅から徒歩5分圏内の物件。出窓がかわいらしく、20代の女のコが入居しているという

 では、年収500万円の中流父さんはもう“金持ち父さん”になれないのか?

「いいえ、例えば1000万円台の地方中古アパートから始めるのも手です。また、都心ワンルームだとキャッシュフローがプラスになることが絶対条件ですが、表面利回りは8%以上で複数室持てるならいいでしょう。正しいやり方をすれば、今から不動産投資で資産を築くことも可能です」

 価格高騰&融資引き締め時代、不動産投資で資産拡大中なのが、年収520万円の会社員、野川竜弥さん(仮名・36歳)だ。

「10年ほど前から不動産投資をコツコツと勉強をしていました。節約生活で少しお金が貯まり、そろそろ物件を買ってみたいなと思っていた頃、不動産仲介業者で働く友人から“不動産ブローカー”なる人物を紹介されました」

 “不動産ブローカー”とは、不動産を売りたい地主や大家とのパイプが太く、物件を業者に紹介するような人物だという。

「2年前、そのブローカーから『練馬区と杉並区で駅から近い1Kが出た。入居者もいるので初心者でも始めやすい物件だ』と連絡をもらいました。提示された価格は830万円と860万円で、利回りはこの時代では十分高い8%超ありました。しかも、同じマンションのほかの部屋はどちらも1000万円以上で売りに出されているので、買ってすぐ売りに出しても儲かるほどの安さ。ブローカーは友人とも親しいので信頼してもよさそうだし、これだけ安く買えれば失敗はないだろうと、初の買い付けを入れたんです。さらに、『2軒とも買うなら値引きもする』と総額から60万円引きにしてもらえました。不動産も“まとめ買い”で安くなるんですね(笑)」

 続いて、ブローカーから紹介された横浜市のワンルーム(720万円、利回り約9%)、世田谷区の築古木造アパート1棟(5200万円、利回り約10%)を割安価格で購入し、満室運営中。家賃年収は750万円になった。

「どちらもかなり割安でした。ブローカーも商売ですから高く売ったほうが得ですが、そこは『実入りが少なくても、この人になら安く売ってあげたい』と思ってもらえる関係づくりが大事ですね」

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不動産投資の最大のリスクは…

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