前出のBさんも、実は自殺による事故物件アパートを所有していた経験があり、「当時はかなり混乱しました」と振り返る。ただ、Bさんの場合は退去が1件も発生しなかった。これは入居者に生活保護受給者が多かったためだ。 　生活保護受給者はオーナーに入居を拒否されるリスクがあり、一度退去すれば新たな部屋探しに苦労するケースも多い。Bさんは「経験上、生活保護受給者は事故物件でもそれほど気にしない傾向にあるので、正しく説明すると案外スムーズに入居してくれます」と語る。 　物件は事故のあった部屋以外を貸し出すことで運用を続けた。2年ほど経過すると、事故の事実を伝えても「住みたい」という入居者が現れ、現在の入居率は87.5%。もともと現金で安く買えたため、利回りは35％に上るという。 「自分の場合は建て替えを選択しなくて正解だったと思っています。事故物件になってしまったとしても、もし受給者が多いようであれば、そういった方向けのアパートとして運用を続ける道もあり得るかもしれません」 　資産価値に与える影響はどうなのだろうか。不動産鑑定士で不動産コンサルタントの浅井佐知子さんは「今回のような史上まれにみる凶悪事件の場合、一般的な資産価値低下では査定できません。ここまでひどい犯罪でない場合でも資産価値は大きく下がり、建物をそのまま残した場合は2～5割くらいの減価になります」と説明する。 「今回のケースでは建物自体も築30年近いので、取り壊しも視野に入れるべきではないでしょうか」と浅井さん。「更地にしてしばらくそのまま放置しておき、何年か経った後、業者に市場価格の2～5割引きで売却するのが一番現実的だと思います」と語る。 「一般的に家賃下落の影響は他殺が最も大きく、自殺、自然死の順です。自然死の場合も発見が遅れて室内の状況が悪ければ下落幅は大きくなり、告知義務も発生する。両隣や下の階の部屋は3～5割引き、そのほかの部屋も2割程度は安くなると思います。ただし、日常的に生死に関わる仕事をしている人などの中には全く気にしない人もいるので、家賃次第でニーズはあるのではないでしょうか」 　浅井さんはこういった事件の予防策として「入居申し込み時に人柄をしっかりチェックすることはもちろんですが、更新時や新年にはがきを出して連絡を取ったりすること。あとはエントランスや階段に防犯カメラをつける、定期的に物件の見回りに行ける場所を選ぶことも重要だと思います」と話した。 　　　◇ 　不動産オーナーの未来が一瞬にして暗転してしまう可能性があることを、あらためて思い知らされるような今回の事件。やはり、入居審査の厳格化や物件の見回りなど、地道な取り組みが抑止策になる。突発的な事件や事故はオーナー自身の努力だけで防ぐことは不可能だが、巻き込まれる可能性がゼロではないということを念頭に置き、できる範囲での対策を講じることが重要になってくるだろう。 ＜コンテンツ提供／楽待 不動産投資新聞＞ 不動産投資の基礎知識から実践ノウハウまで役立つ情報を毎日更新！このほかにも以下のような記事を掲載。 ●木造とRC、取り壊し費用はどれだけ違う？ ●借金が6000万…… 相続したアパートを運営に困って売却しました ●即売却orこのまま所有!? マイナス物件の対策