今の40代はもう“逃げ切れない世代”となった。物価はジワジワ上昇、所得税の負担も増えていて、来年には消費増税も見込まれる。今の40代が65歳になった頃は、退職金や公的年金の受給額も間違いなく減っている。これでは、老後の不安は増すばかりである。今から対策は取れるのか？ 　住宅ローン返済のために働いているようでは、豊かな人生を送れない。住宅ローンも賢く戦略的に返済したほうが得だ。 「そのためには『繰り上げ返済』はやはり有効な対策」と住宅ジャーナリストの山下和之氏はアドバイスする。 「繰り上げ返済をすると、その分、返済期間が短くて済むのでそれだけお得になります。残高が大きく、繰り上げ時期が早いほどメリットも大きくなります。例えば3000万円の住宅ローンを組んで購入した後、3年たった段階で100万円を繰り上げ返済に回したとします。金利1.0％の人だと、総額で37万円の得になります。金利が1.5％の人なら60万円の得になります」 　繰り上げ返済がお得なのは間違いないのだが、せっせと100万円をためた割に「たったこれだけ？」という感も否めない。山下氏は「実は繰り上げ返済より、『返済額増額』のほうが効果は絶大でオススメ」と話す。 「返済額増額とは文字どおり、月々の返済額を増やすこと。例えば3000万円のローンを金利1％で借りている場合、月々の返済額は8.5万円。ここから1.3万円増やして毎月9.8万円を頑張って返済すると、返済期間を5年短くでき、支払総額は76万円も減らすことができるんです」 　また、3000万円のローンを金利3％で借りている場合、11.5万円の返済額になるのだが、1.3万円増額し12.8万円を返済していくと、返済期間を5年短くでき、支払総額は275万円も減らすことができるそうだ。 「返済額増額は、繰り上げ返済のようにまとまった額を用意する必要はないのに、効果が非常に大きい。金融機関ごとにさまざまな条件や制限がありますが、制度を使って賢く返済をしてください」 【山下和之氏】 住宅ジャーナリスト。住宅・不動産分野を中心に、取材・原稿執筆、講演、メディア出演など広範に活動。著書に『よくわかる不動産業界』など 取材・文／SPA！ズルい貯金取材班 ― ズルい貯金超戦略 ―