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「かぼちゃの馬車」破綻でも、自己破産をためらう年収1000万円のオーナーたち

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズの破綻で明らかになったのは、スルガ銀行による杜撰な貸し付け実態だった。だが、この一件が今、思わぬ形で不動産業界に大きな余波を与えている。事件発覚により、スルガ銀行からの貸し付けが停止したことで活況だった不動産市場に暗い影が落ちようとしている。今、不動産業界で何が起きているのだろうか。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車の物件は非常に狭い部屋割りと特殊な構造のため、一般の賃貸アパートへの転用が難しいという

 約800棟もの女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズ(’12年8月設立。以下、SD社)が、今年5月15日に東京地裁より破産手続きの開始決定を受けた。この一連の破綻劇を目にして顔面蒼白になっているのは、多額のローンを組んでシェアハウスを建設し、所有しているオーナーたちだ。

 彼らの多くは、昨今の超低金利下では異例の4%超でローンを組んでおり、仮に1億円の借り入れの場合、毎月の支払いは50万円超となる。ある信用金庫幹部はこう説明する。

「まず不動産投資セミナーなどで、年収1000万円前後の比較的高収入のサラリーマンなどに30年間にわたって高額の家賃を支払い続けると謳い、土地と建物を購入させるんです。ところが、支払われる家賃の原資は新規物件の売り上げ。つまり、Xさんに払う家賃を、Yさんに売ったシェアハウスの代金で賄っていたわけで、典型的な自転車操業です」

 かくしてSD社の物件は、SD社の儲けとほかのオーナーへ支払う家賃が上乗せされ、原価のほぼ倍で販売されていた。オーナーは実勢価格をはるかに超えたローンを組むことになり、たとえ物件を売却して手仕舞いしようとしても数千万円の借金が残る。彼らは進むも退くも地獄なのである。

土地や物件が値上がりしていくカラクリ


 約700人のオーナーたちが抱えるローン総額は1200億円に上り、単純計算で1人あたり2億円弱。年収が1000万円あったとしてもリスキーだ。

「SD社の自転車操業が成立したのは、静岡県の地銀であるスルガ銀行が返済能力を無視してジャブジャブと大金を貸し込んだからですよ。もともとスルガは個人向け融資に極めて積極的で、とりわけフリーランスや自営業など、あまり銀行に相手にされないハイリスク層とも積極的に取引をする銀行として知られています」(前出・信用金庫幹部)

 不動産業界において、お金を借りられない人にとっての最後の砦が、迅速審査と高金利で鳴らすスルガ銀行だった。同行は、SD社のほかにも複数のシェアハウス事業向けの融資を行っており、融資総額は2000億円に達する。貸し出し審査のゆるさでは、業界屈指だったともいわれる。不動産投資に詳しい関田タカシ氏によれば、スルガ銀行のイケイケ融資ぶりは、コンプライアンス全盛の現代社会にあっては異色である。

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組織ぐるみでの不正行為が露見したスルガ銀行

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