東京23区の中古ワンルームマンション中心に不動産投資を展開。現在、38戸の物件を所有し、資産額10億円、年間家賃収入4000万円の個人投資家・村野博基氏。単純計算すれば利回りは4％ですが……。村野氏は「不動産投資において、利回りはあくまで結果に過ぎない。だから、多少参考にはしても気にしない」と言い切ります。利回りをそこまで気にしない理由について村野氏が語ります。 私が不動産投資の話をすると、「資産10億円、家賃収入4000万円ならば利回り4％。大した事がない」と批判的なコメントをもらうことがあります。しかし、私自身は利回りばかりを気にした不動産投資はナンセンスだと思っています。 一般に「不動産投資では６～８％台の利回りを目指すべき」とも言われていますが、東京を含む首都圏なのか地方都市なのか、地域によっても物件の利回りは変わってきます。そもそも「利回りが高い」＝「高いリスクがある」の表れです。ですから、リスクを取りたくない私自身は利回りを特に追い求めてはいないのです。 不動産投資において利回りが高くなる理由を紐解いてみましょう。利回りを押し上げる要因は「家賃が高く設定されている」か、「物件価格を安く取得できる」という2点に集約されます。 賃貸市場に出した際の賃料によって利回りは全然変わります。例えば、1000万円の物件を取得した際、賃料が10万円ならば表面の利回りは12％と高くなります。しかし当然のごとくその賃料が5万円になると表面利回りは6％と半減します。一方で仮にこの物件が何らかの理由で半額の500万円になったら……。賃料5万円になったとしても表面利回りは12％になります。 このようにあくまで「利回り」はその時点のものであり、未来永劫保証してくれるものではありません。売りに出ているときの賃料はあくまで「たまたま今の入居者が払っているもの」です。また、空室であれば「想定」でしかなく、借りる人がいなければ絵に描いた餅に過ぎません。単純に見た目を良くしようとするのであれば、「賃料10万円で、フリーレント半年」という条件などをつければ、表面利回りは高くみせていくことも可能となりますが、実際の収入は低くなってしまうのです。 先日、AV男優のしみけん氏が不動産投資トラブルに遭ったことが報道されていました。物件は新潟県にある築25年の1棟8部屋のアパートで価格は1800万円。8部屋中6部屋が入居中だったので利回りは13％、満室だと利回りは16％想定だったそうです。しかし、決済の前日に6部屋中4部屋に退去があり、利回りは5％弱まで低下してしまったとのこと。 満室かのように見せかけて売却を持ちかけるのは満室詐欺（カーテンスキーム）と呼ばれる古典的な手法です。1棟アパートの場合に限らず、不動産投資の世界ではまったく珍しくない話で、特に地方の空室率が高めのところで勝負している不動産投資家の中には、この手の手法でなんとかして次のオーナーに売り抜けようとする、いわゆる“ババ抜き”のような状況を見ることもあります。 この事例からも、満室時の想定利回りがいくら高かったとしても、実際にはなんらかのカラクリがあることが分かるのではないでしょうか。 ちなみに私は「利回り15％以上の良い物件があるんですが買いませんか？」と持ちかけられたら……。まずは「そんなに条件が良いならば、あなたが買って持ってればいいのに」と言うでしょう。おそらく、相手は「今早急に現金が必要なもので」ともっともらしい理由を述べるかもしれません。とはいえ現金が必要な状況であればその物件を担保にしてお金を借りてくればいいだけです。「金利10％で借りても5％以上のイールドギャップが取れるので損はしないですよね？」と私は思います。