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不安定な時代に「“オフィスビル”の所有こそ最強の資産防衛策である」と言えるワケ

 こんにちは。中小企業の経営者や富裕層向けの投資ビルを売買仲介する不動産会社アグノストリを経営している青木龍です。
青木龍

株式会社Agnostri(アグノストリ)代表取締役社長の青木龍

 物価上昇や円安が進むなか、お金を銀行に預けているだけではどんどん価値が目減りしていく。そんななかで、“ビル保有”こそ最強の資産防衛策だと思っています。  今回は、不動産投資と一口に言っても、アパートやマンション、戸建て、REIT(不動産投資信託)など、さまざまな種類があるわけですが、なぜ「区分オフィスビル投資」なのか、そのメリットや可能性をご紹介できればと思います。

安定した収益の基盤、創業100年以上の老舗企業は「貸事務所業」が多い

東京

※写真はイメージです。以下同(Photo by AdobeStock)

 将来いくら年金を受け取れるかの保証はなく、定年後も一定の暮らしを続けていくためには、まずは貯蓄を増やしておくことが求められる時代になっています。  そのうえでは、投資対象を決める以前に「安定的な収入」が重要になってくるわけです。世の中には、いろんなビジネスが存在しますが、まずもって「事業の継続性」が大切なので、その点をしっかりと見極めなくてはなりません。  不動産投資は言うまでもなく「不労所得」を得られるのが最大の魅力と言えるでしょう。不動産事業には貸家業(アパートやマンション経営)や貸土地業(トランクルームや駐車場経営)、旅館業(ホテルや宿泊施設の経営)などがありますが、貸事務所業は利益安定率が最も高い業種です。  いわゆる四大財閥(三井、住友、三菱、安田)のような歴史的な企業は、貸事務所業を営むことで安定収益を確保し、時代の変遷とともに変化するビジネス環境にも対応しながら長く生き残ってきました。  あまり知られていないところでは、あんぱんで有名な創業150年の歴史を持つ銀座木村家も新宿にあった工場跡地にビルを建て、貸事務所業を行っています。そのほかにも新聞や出版、造船といった昔からある業種では、“本業以外”の貸事務所業で得た安定的な利益によって、時代の転換期も乗り越えてきたんです。

Cグレード「オフィスビル」の需要が増加、大きく“化ける”可能性も…

ビジネス・オフィス では、なぜ私がマンションやアパートなどもあるなかで「オフィスビル」をおすすめするのか。  不動産投資のなかではマンションが一般的によく知られていますが、暮らしをより良くするために、デベロッパー(開発業者)は年単位で新たな設備を開発し続けているという現状があります。  あるエリアの築5年の投資用マンションを購入したとしても、近隣に新築のマンションが開発されてしまえば、競争力で負けてしまう。その対策として、最新設備を導入するためのリニューアルや、賃料を下げるという手もあるのですが、往々にして「損」をすることも多いのです。  一方、オフィス(事務所)の場合、主な設備といえば空調で、水まわりはトイレとか給湯室ぐらいのため、物件の築年数にかかわらず、競争力を維持しやすいという特徴があります。  コロナ禍において、世の中はオンライン体制への移行が進みましたが、実態としては中小企業の多くがテレワークを導入せずに、オフィスに出勤するスタイルを継続しました。  また、不動産会社がシリーズ化した名称を持つAグレードやBグレードのビルに入居していた企業が、コストの兼ね合いからCグレードのビルに縮小移転するケースが目立ちます。  こうしてCグレードのオフィスビルの需要は以前よりも高まっているのです。  私は、オフィスビル投資のなかでもCグレードが最適だと考えているのですが、1フロア20坪〜100坪、総面積1万平米未満の中・小型ビルの供給が約20年間ほどされていないことも注目すべき点でしょう。つまり、需要と供給のバランスが絶妙なんです。  また、都内はバブル期にたくさんのビルが建てられたことで、ほとんど更地が残っておらず、色々なエリアで行われる再開発には、Cグレードのビルを取り壊してSグレードのビル(総面積4万平米以上、階数40階以上の大型ビル)に建て替えることがほとんどです。  もしも、所有しているCグレードのオフィスビルが再開発エリアの対象になれば、不動産価値が一気に高まり、大きく“化ける”可能性があるのです。
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「区分オフィスビル投資」2つのメリットとは?
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