ただ、僕のこれまでの一番の失敗物件は不動産投資を始めて2軒目に購入したアパートです。築50年で全6室、古い分家賃は安くなりますが、ちゃんと利益が出るだろうとシミュレーションしたのに全然ダメでした。失敗と断言できるのは、全空（ぜんくう＝全室空室）の期間が続いてしまったから。 　家賃は3万3000円に設定。満室なら月20万円ほどの収入になり、利回り約50％が狙えるかなり優秀な物件だと思っていました。ですが、客付けを開始しても借り手が全然現れない。そのまま1年が経ってしまい、「さすがにヤバいな……」と当時は気が気ではありませんでした。 　この物件を購入するために借りたローンが500万円。物件の購入金額が300万円で、修繕やリフォームに100万円かかりました。毎月のローン返済と経費を合わせて5万円は必要なので、全空なら毎月5万円の赤字です。 　入居したい人がいない理由はやはり立地が悪く、生活しづらいことが大きいと思います。車移動が多い北九州市の物件なのに駐車場がないですし、アパートにたどり着くためには坂道を通らないといけないため日常の移動が大変です。そのうえ近所にスーパーもなく、買い物も不便。 　不動産投資を始めて2軒目に購入した物件なので、その不便さが見抜けなかったことをとても反省しています。ただ、ほかの投資家さんに聞くと「直せるところをちゃんと直せば入居してくれる人もいるはず」と言ってくれる人もいますし、たまに入居者の方もいるので改善の余地はあるかもしれません。 　しっかりと物件を選べば堅実に稼げる期待は高い不動産投資ですが、用心を重ねても失敗するリスクがあるのは仕方ありません。僕の失敗を反面教師にして、優良物件探しの参考にしてもらえると幸いです。 ＜構成／日刊SPA!取材班＞福岡県北九州を中心に築古戸建てやアパートを所有する不動産投資家。中卒で食品加工工場で働いていたが、20代で不動産投資を開始。有望な築古物件を見定め、最低限のDIYによって低コストで高利回りの物件へと変貌させて現在は総資産1億円超、年間不動産収入約4600万円を稼いでいる。公式LINE「DIYみわ塾」