家計を助けるために15歳から食品加工工場で働くも、100万円から始めた不動産投資によって今では総資産が1億円を超える、みわ氏。格差や学歴や職歴の壁に阻まれても人生を好転できた秘訣は何なのか？「100万円から始められるボロ物件投資」の秘訣を伝授する。 僕の実体験を基にした「ボロ物件投資がFIREに向いている理由」という記事が好評だったそうで、僕の講座出身の方のエピソードをご紹介したいと思います。 今回お話するのは北九州で会社勤めをしていた男性、仮に名前を谷村さんとします。谷村さんは45歳で不動産投資を学び始めた頃は年収640万円という、そこまで高給取りではない“普通の会社員”でした。FIREしたい理由が「遊んで暮らしたいから」というとても正直な方です（笑）。 結論から先にお伝えすると、谷村さんは自己資金500万円で不動産投資を始めて3年ほどでFIREに成功しました。かなり順調にステップアップできたケースではありますが、FIREに至るまでの経緯をご紹介します。 谷村さんはいろいろな物件を吟味していたようですが自己資金を全部突っ込むのに踏ん切りがつかず、結局、最初に購入したのは60万円ほどの物件。買ったのは北九州市の門司港の近くにある築87年の平屋で、バラック小屋のようなかなり年季の入った物件です。 物件購入後に行ったリフォームは美装と壁のクロスを張り替えたくらいでしたが、募集を開始してすぐに飲食店で働くネパール人のご家族が入居したそうです。 このボロ物件を買うと聞いた時点で、僕はすぐに客付けができるなと感じたポイントが3つありました。1点目は戸建てだったこと、戸建ては古くても一定の需要が常にあります。2点目は家賃価格帯がターゲットとなる低所得者層にマッチしていたこと。3点目は、家が綺麗じゃなくても気にせずに入居する可能性が高い外国人がある程度いるエリアだったこと。 ”いける”条件が揃っていたのでそれほど心配はしてませんでしたが、たとえばこれが「絶対日本人の住人じゃないと嫌だ」となっていたら、この方は不動産投資で成功できずに終わっていたと思います。ボロ物件に入居してもらう住民は選んでいられないというのは、何軒も購入してきた僕も強く感じています。 このバラック小屋は初期投資額が低かったこともあり、利回りが年間60％を超えるかなり優秀な物件になりました。そして一軒目の一連の流れで要領を得た谷村さんは、そこからどんどん所持物件を増やしていきます。 最初の物件購入からおよそ2年間、物件は増やしていたものの谷村さんは100万円以下の物件をメインに買っていました。100万円以上の戸建や200万円台のアパートは日本政策金融公庫や地方銀行の融資を利用して購入していました。あえて安い物件ばかりを買っていたのは、初期投資を抑えて修繕費に充てるため。「ボロくても住む人はいる」という一軒目の成功体験が背中を押していたようです。 購入費用を安くしても入居者がいなければ話は始まりません。条件がかなり悪い築古物件に客付けをするために、不動産屋への報酬を多くしていたことも谷村さんの成功の秘訣でしょう。 一般的なケースだと、入居の契約が成立した際に大家から不動産屋に家賃の1か月分を仲介手数料として支払います。しかし、谷村さんはこの仲介手数料を2～3か月分に設定していました。谷村さんの物件に客付けすることで利益率がよくなるなら不動産屋も率先して入居者を入れようとするはずです。 大家からの仲介手数料は不動産屋がおすすめしてくれやすくなる広告費のようなもの。不動産投資の業界に限りませんが、広告費を増やすのは客付けしやすくなる定番の方法です。なにより、不動産は家賃収入が発生しなければ利益が出ないので、とっとと部屋を埋めないことには話は始まりませんからね。