家計を助けるために15歳から食品加工工場で働くも、100万円から始めた不動産投資によって今では総資産が1億円を超える、みわ氏。格差や学歴や職歴の壁に阻まれても人生を好転できた秘訣は何なのか？「100万円から始められるボロ物件投資」の秘訣を伝授する。 新しい年になると資格の勉強を始めたり、目標を立てる人も多いと思いますが、不動産投資の世界でも年始は頑張らないといけない時期です。 その理由は、4月からの新年度を迎えるにあたって、転勤や入学で物件探しをする人が動き出すから。辞令を受けたり大学などに合格したタイミングで部屋の内見が増え、不動産屋が一年でもっとも忙しくなるシーズンと言っても過言ではありません。 年始から春までのシーズンは物件の需要が増え、不動産屋が忙しくなるということは、不動産投資家も頑張らないといけないのは言わずもがなです。この時期に入居者を入れられなければ、次の年になるまで空室のままで大赤字……なんて恐ろしい事態にもなりかねません。 じゃあ大家はどのように頑張ればいいのか。僕のようにボロ物件を取り扱うなら、まずは部屋や物件の修理やリフォームを済ませておくことは必要でしょう。ただ、今の時期は不動産業界全体が忙しくなるのでリフォーム職人さんも確保しづらくなります。日頃から仕事を発注して頼みやすい関係を作っておくか、請けてくれる業者が見つからないならセルフでやるしかありません。 受け入れ態勢は万全なのに入居が決まらない場合には、さらに踏み込むことも検討しましょう。やはり効果的なのはいろいろな金額の見直しをすることです。 まずは初期費用の見直しから。敷金や礼金の金額を調整したり、敷金を無料にすることで入居者の金銭的な負担の軽減になります。入居開始から一定期間の家賃を大家が負担するフリーレント方式を導入してみるのも契約に結びつきやすくなる一つの手です。冷蔵庫やベッドなど、家具や家電を備え付けにするのも入居者側の初期費用の負担軽減になります。 不動産屋に支払う金額を見直すことも「客付け」には効果的です。通常、成果報酬は家賃の一か月分が相場ですが、それを二か月分、三か月と増やしたり、広告費を増額することで不動産屋の利益につながります。ということは、その物件を契約してもらえるように積極的に動いてくれるようになります。 僕の経験上、明らかに客付きの反応が良くなったのは入居対象者を生活保護受給者や高齢者もOKにすること。このような層はほかの大家さんが敬遠しがちなので、受け入れることで競合との差別化になります。 意外に効果があるのは物件の前などに「入居者募集」といった、のぼりを立てること。シンプルな方法ですが、人の目につきやすくなる方法です。同様に、空室情報が載ったチラシをポスティングしたり、ジモティーで入居者募集を呼びかけるのも地味に反響があります。 いろいろ手を尽くしてもどうしようもない場合は家賃自体を下げることも検討しないといけません。ただ、入居後に値上げをすることは難しいですし、想定していた利回りではなくなるのでローンの返済計画が狂うことにもつながるので、家賃の値下げは本当の最終手段です。