家計を助けるために15歳から食品加工工場で働くも、100万円から始めた不動産投資によって今では総資産が1億円を超える、みわ氏。格差や学歴や職歴の壁に阻まれても人生を好転できた秘訣は何なのか？「100万円から始められるボロ物件投資」の秘訣を伝授する。 「空室リスク」は不動産投資をするうえで最大の悩みだと思います。 　いざ物件を買ったものの、なかなか入居率が上がらない。もしくは、ちゃんと入居希望者が現れるのかが心配で物件購入に踏みきれない。そんな声をよく聞きます。 　不動産投資には「入居付け」という言葉があります。これは部屋への客付けを指す言葉です。空室率を下げることは利益に直結するので、入居付けがちゃんとできるかはかなり重要なポイントです。 　では、入居率を上げるためにはどうするか。まず確認したいのは家賃が適正かどうかという点です。そのエリアの相場や建物の価値を考慮して、それよりも割高感があれば入居希望者が現れないのは当然のこと。 　間違った賃料設定をしない最大のコツは、なによりも「プロの目」を入れることです。物件を購入したり仲介をしてもらう際には、担当の不動産屋にしつこいくらい周辺の賃料水準を聞いてください。例えば、 「この物件を購入して賃貸に出したいのですが家賃はいくら取れそうですか？」 「周辺の同じような物件だといくらに設定していますか？」 「敷金礼金なし、フリーレント、浴室乾燥機など入居者が付きやすい条件などありますか？」 「この物件の場合、もし入居者が付かないときはどのような部分が原因になりそうですか？」 　このようにストレートに聞きだせばいいでしょう。しっかりとプロの意見を取り入れないと、貸し手の希望的観測が反映された割高な賃料を設定しがちなので注意してください。 　僕の場合は、購入を検討している物件の近くにある仲介業者に聞いて回り、全体の意見の半分以上が「これなら客が付く」という賃料に設定するようにしています。「100％大丈夫」という保証はありませんが、リスクをできるだけ少なくする方法です。