家賃の「契約更新料」はタダになる!?

 毎月カツカツの予算でやりくりしている家計にとって、手痛い出費の代表格が「賃貸住宅の契約更新料」。なんとか払わずに済むものか……と頭を抱えている人も多いだろう。

 果たして「更新料を払わない」のはアリなのか、ナシなのか。ネット上では諸説入り乱れているが、そのファイナルアンサーを、新刊『家賃を2割下げる方法』(三五館)を上梓したばかりのジャーナリスト・日向咲嗣氏に聞いた。

ライフハック, 家賃「まず前提として、借地借家法上、契約更新の書類が送られてきても店子にハンコを押す義務はないということを頭に置いてください。更新書類にハンコを押さない限り、更新料は発生しません

――そんなことしちゃっていいんですか!? でも、更新期限が過ぎたら即、追い出されてしまうのでは……。

「多くの人が誤解している点がそこなんですが、このように、両者(大家と店子)の合意がないまま更新期限を迎えた場合、契約は従前(これまで)の内容で自動更新されることになっています。これが『法定更新』。法定更新後は、これまでどおりの家賃を払い続ける限り、追い出されることはありません」

――ということは、大家サイドから送られてきた契約更新の書類をスルーするだけで、更新料がタダになるってことですか?

「……というほど単純なハナシでもないんです(苦笑)。法定更新は『賃貸の条件に関する交渉が期限内にまとまらなかった』ことが前提になります。つまり、事前に家賃の値下げなどを大家サイドに申し入れており、それが拒否された場合に成立するものなんです。事前に何のアクションも起こさないまま法廷更新に持ち込んだ場合、単に『更新料を払いたくない』という不純な目的によるものと見なされる可能性が高い。実際に、裁判所が更新料の支払い義務を認めた判例もあります」

――つまり、事前に「家賃の値下げ」などを大家さんと交渉しておく必要があると。それって結構、ハードル高そう……。

「そんなことはないですよ。不動産会社もしくは直接大家宛てに、レター形式の文書を一通、送りつけるだけでOK。何の交渉スキルも要りません。ただし、『今の家賃は高いから下げて』だけでは説得力がない。昨今、家賃の相場も年々下落していますから、何年も賃料の改定が行われなかった物件なら、周辺の物件と比べて相対的に家賃が高くなってしまっていることも多いでしょう。それを踏まえて『昨今の経済事情に見合った家賃(具体的な金額も明記すること)に改定してほしい』と要求するのが得策です」

――ふむふむ。あとは大家の出方を待っていればいいわけですか?

「そうですね。この場合、大家サイドの反応には大きく分けて次のようなものが考えられます。

(1)「OK」の返事が来る(家賃を値下げしてくれる)
(2)「NO」の返事が来る
(3)無視される


 (1)の場合は契約更新となり、この場合は更新料を払わなくてはなりませんが、これはこれで万々歳。月5000円も下がれば、年間6万円の減額になるわけですからね。

 また、(2)(3)の場合は「交渉不成立」として、大手を振って法定更新に持ち込めるわけです」

――どっちのケースが多いですか?

「家賃を据え置きにする代わりに更新料を諦めるケースのほうが多いでしょうね。というのも、更新料というのは不動産屋が大家に代わって更新書類を作るための手数料であることが多く、大家の懐に入るわけではないからです。ちなみに、一度法定更新に持ち込めば、それ以降は期間の定めのない契約となりますから、今後二度と更新料を払う必要はなくなります

――家賃交渉の手紙を一通送りつけるだけで、どっちに転んでも借り手はトクするんですね!

「そうなんです。まさにノーリスクハイリターン。ひと手間かけるだけで、家計に大きな差が出てきますよ」

家賃を2割下げる方法では、大家に送る書面の文例なども紹介。次回の更新時は、勇気を出してアクションを起こそう! <取材・文/琵琶子>

【日向咲嗣氏】
サラリーマンの「転職」「独立」「副業」「失業」問題などを中心に、生活者の声をすくいあげる執筆活動を行う。主な著書に『1カ月100万円稼げる59の仕事』(三五館)『職業訓練150%とことん活用術』(同文館出版)ほか

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