コロナ禍による不況が重なり、我々のお金に関する不安は増すばかりだ。将来のために投資を考えても、ローンで投資用不動産を買うのは心理的負担が大きい。しかし、不動産投資家の芦沢晃氏のスタイル「中古区分マンションの現金買い」は、新型コロナ禍における戦略として一つの指針になるはずだ。 　芦沢氏はこれまで数百万～1000万円以下の物件を現金で買い集め、今では年間約3600万円の家賃収入を得ている。物件ごとの投資金額が小さく、現金購入なので金利負担もない─そんな“手堅い投資”を続けた経験から、「中古区分マンションは不況下でも安定資産として有望だ」と話す。 「不況になると、まず退去や賃料減額が発生するのが高級賃貸物件なんです。一方、私が投資する中古ワンルームは家賃が5万円前後。東京都の生活保護の家賃支給が単身5万3700円であることから、生活保護者も入居ターゲットになり得ます。社会保険事務所からの直接振り込みにして、保証会社契約と各種保険を必須条件にすれば、滞納や事故の心配もありません」 　建物の経年で家賃が下がりきった中古物件の場合、利便性と立地で支えられ、さらなる家賃下落の余地がない。不動産投資の大きなリスクである「空室」と「物件価値下落」の可能性が低いので、手堅い投資先になるのだ。低価格帯の物件はさらにお得になることも。 「相続などの売り主事情や業者の決算期といった都合によって、まれにお得な物件が出てきます。今年3月にも築30年超の13㎡のワンルームを現金で2つ買いましたが、計1000万円ちょっと。阿佐ヶ谷、高円寺と立地がいいので家賃を5万円台に設定し、利回りは10.5％とれています」 　また、堅実に投資をするならば、「退去が発生してもすぐに次が決まるエリアか？」という点に、今まで以上にこだわるべきだという。 「コロナによる社会変化を考えれば、会社員がテレワークになったり、学生さんがリモート授業になって実家に帰るなど、思わぬ退去ケースが出てきます。だからこそ『コロナで収入が下がった人やリストラされた人でも、公的補助の範囲内ですぐ住める物件』を、賃貸需要の強いエリアで探すことが、より重要になります」