「人の行く裏に道あり　花の山」とは投資の世界の格言。大勢と逆を行くことでこそ、大きな利益を掴める−の意であるが、世間には常識の裏をかいて大儲けする人が存在する。そんな”現代の錬金術師”に密着取材を敢行した。 「モノは劣化するが、土地はしないという税制上のルールを利用し建物の減価償却費をコントロールすれば、手元に残る現金に大きな差が生まれる。“土地を小さく、建物は大きく”、これは不動産投資節税の常識です」 　そう語るのは、関西を拠点に数十億円の物件を保有する資産家・森本栄次氏（仮名・42歳）。 「近年、不動産投資家の中で人口増加が見込まれるハワイやテキサスの中古物件購入がトレンドですが、これは海外の物件でも日本の税制が適用されるからなんです」 　肝となるのは、建物の耐用年数。木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年と決められている。 「例えば土地、建物合わせて1億円の築22年の木造アパートを購入するとします。その際、私なら売り主と交渉して、土地を2000万、建物を8000万円と、なるだけ建物の比率が高くなるように按分してもらいます。オーナーは土地と建物の按分がどうなっていようと価値も利益も変わらないので、ほとんどのケースでこちらの要望を聞いてくれます。そうして手に入れた耐用年数を超えた8000万円の物件は、経過期間の20％が減価償却期間として付与されるので、築22年ならば最長4年はつく。つまり年間2000万円が減価償却の経費として認められるので、例えば税率が30％だとすると600万円。高所得者だとさらに税率が上がり節税額が増すわけです」 　一般的に不動産業者は、慣習として市町村が算出した「固定資産税評価」を基に土地、建物の金額を設定する。しかし、あくまでも目安であって遵守する義務はない。 「相対取引なので、極端に言えば土地が1000円でもいいのですが、このスキームは自ら条件に出さないと通常どおり按分されてしまう。また、注意しないといけないのは、このケースが適用できるのは相手が課税事業者ではない場合のみ。とはいえ、アパートオーナーはほとんどが個人事業主の免税事業者ですから、さほど心配する必要はありません」 　建物価格を高く設定するだけで、合法的にキャッシュが貯まる。知識の有無で大きく差がつく不動産投資家ならではのスキームだ。 【森本栄次氏】 不動産投資家。大手建材メーカーに勤務する傍ら30代で不動産投資に開眼。駐車場、アパート、戸建てと物件を増やし、現在約10棟150室を所有 ― 最大1億円 裏ワザ錬金術 ―