平均寿命は4年連続過去最高を更新し「人生100年時代」といわれる一方で、年金制度はいつ破綻するかわからない昨今。もはや定年後も働くのは当然、死ぬまで働き続けるしかない時代の生き抜き方とは？ 　老後の生活設計は住宅ローンを完済していることが大前提となっているが、70歳までの住宅ローンを組んでいる人も少なくないはずだ。収入が減り、貯金を取り崩しながらの年金生活に住宅ローンがのしかかってくれば、かなり厳しい。今から、住宅ローンを払い終えられるか不安に思う人も多いのではないだろうか？ 「老後の夫婦にとって、家族で住んでいた住宅は広すぎることも多い。夫婦二人で住むのにちょうどいいくらいのコンパクトな1LDKマンションに住み替えることで、もともと住んでいた住居の売却益から引っ越し先のマンションの購入価格を差し引いた分の金額を老後の資金に充てられます。住宅ローンが残っていても、売却価格が残債額を上回っていれば（アンダーローン）、住み替えによってローンを解消できるだけでなく、生活のダウンサイジング、光熱費や固定資産税の節約などさまざまなメリットがあります」（ファイナンシャル・プランナーの畠中雅子氏） 　種々の条件があるものの、土地を担保に現金を融資してもらい、借主が死亡後に土地（建物付きの場合も含む）という現物で返済するリバースモーゲージで老後資金を確保したり、住宅ローンの残債を一括返済するという手段も。 「融資の限度額は自宅の評価額の50～80％で、利用する金融機関や場所によって融資率は異なります。金利はもちろんかかりますが、老後資金として引き出した分にだけ金利がかかる預金連動型リバースモーゲージもあります。対象物件は限られますが、一部地域ではマンションでもリバースモーゲージが利用できます。自宅が担保になっていても、そのまま住み続けることが可能です。ただ、自宅の評価額が下がり、融資額が評価額を上回ってしまうと、融資の全額返済を求められる場合もあるので、借りるとしてもなるべく少額に抑えることが望ましいですね」（同） 　住宅資産の活用方法を再考することでローンを返済できる可能性も十分にあるのだ。 《マンション住み替えの一例》 1500万円程度の中古1LDKマンションへの住み替えでローンを解消！ 売却価格　2800万円 ローン残債額　1000万円 ★差し引き額　1800万円（1500万円程度のマンションへ住み替え可能！） 【畠中雅子氏】 ファイナンシャル・プランナー。執筆、講演、個人相談、金融機関アドバイザーとして活躍。著書に『貯金1000万円以下でも老後は暮らせる！』（すばる舎）など ― ［死ぬまで働く］入門 ―