「最近買ったのは大阪・難波のマンション。駐車場が広くもう一棟マンションが建てられる“投資効率”のよさが魅力でした」 　そう話すのは、主に関西で活動し総投資額60億円、年間約6億円もの家賃収入を得る不動産投資のエキスパート、岡田のぶゆき氏だ。 　岡田氏の言う、“投資効率”のよい物件とはどのようなものか。 「もちろん駅近が良いですが、実は駅から遠くても相場より安ければ買いです。駐車場が広くもう一棟マンションが建てられる、競合が少ない、家賃の引き上げが可能などのポイントを押さえましょう。オススメは昭和50～60年代の数百万円台の物件を購入すること。耐震問題はさほど関係ありません。建て替えればいい」 　では、現在の不動産市況はどうか。 「正直今は厳しいです。女性専用シェアハウス『カボチャの馬車』経営者が多くの負債を残し倒産した事件などがあり、不動産投資への不信感は募ってきています。また、カジノ法案の可決や、2020年のオリンピックにより、今後も外国人移住者が増えてくるでしょう。銀行も融資を渋っているので、即金で買えるお金を持っている外国人が家を買い占め、建築業者側も外国人向けの物件を多数出し始めています。日本人が不動産投資をするには、今まで以上に物件の選別が重要となっています」 　そんな地合いのなかで、岡田氏が考える「買いたい物件」とは？ 「1R、1Kで考えれば、埼玉県がまだ利回りが高い上に需要も多く、空室リスクも低い。山手線内側なら池袋周辺はお金持ちのアジア系外国人が増えており、ブランズ、プラウドなどファミリータイプの分譲マンションに入居する外国人留学生が多いです」 　反対に「買ってはいけない」物件についてはどうか。 「恵比寿や都心5区は高すぎるので、継続して収益を上げる物件を見つけることはなかなか難しい。そこから外れたエリアで考えても八王子市、あきる野市、日野市辺りは大東建託などの地主系に営業する企業が建てた相続税対策のアパート、マンションが多く、賃貸物件の供給が多い。この2つのエリアは東京でも空室リスクが高く、投資は控えたほうがいいですね」