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セレクトセールで馬を買う…。夢を叶えるために激安200万円物件に投資をしてみた

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200万で買った物件には見えないリフォーム具合だが果たして……

 占い師兼馬主のあらいちゅー(@araichuu)です! 愛馬・シトリンちゃんは現在休養中、そしてこの間、身の程知らずにもセレクトセールに行っていました。4億円、5億円の馬がバシバシ落札されていて失神しそうになりましたが、6万円のお家賃を9000ヶ月ほど集めれば自分にだって買えるはず。そんなわけで、今回は不動産投資とリフォームが終わったばかりの幽霊屋敷のお話です。

いつもの不動産屋さんがまた激ヤバ物件を持ってきた

 いつもの激ヤバ物件を持ってきてくれる仲良しの不動産屋さんが、虫の死骸でいっぱいだった某区の戸建て孤独死したおじいちゃんが液体になったまま数ヶ月発見されなかった横浜のアパートに続いて、京成小岩駅徒歩7分の好立地なのに380万円という、謎すぎる戸建てを持ってきてくれました。  物件を見に行くと本当に駅から徒歩7分で、角地・公営水道・都市ガスという好条件。借地権なのですが地代は月に5千円と激安で、固定資産税を払うのと大差ありません。これはいけると思ったのですが建物自体はボロボロのボロ。外にはびっしりとツタが這っていて、見た感じは完全に幽霊屋敷。内装も家の内側までツタが入り込んでいて完全に撃沈していました。紹介してくれた不動産屋さんも「ツタヤですね」と言う始末です。  リフォームできるかどうか大工さんに軽く見てもらうと、ギリギリ再生は可能とのこと。しかし相当にお金がかかるので、380万円で買っていてはとても採算が合いません。そこで売主さんに「欲しいのですが採算が合わないので安くできませんか」と正直にお願いしたところ、ほぼ半額の200万円で買うことができました!  買値200万、リフォーム費用400万で家賃は7.8万円、トータルの利回りとしては15%くらいかなと皮算用していたのですが、リフォーム工事のために各種調査を入れたところ、強度不足やインフラの越境など、結構致命的な不備が次から次へと見つかりました。屋根を見てくれた屋根屋の親方には「マジでやばい。台風が来たら倒壊するかもしれないから一刻も早く取り壊して」とまで言われてしまいました。もう涙目です。  200万円を諦めて土地を地主さんに返すか、道路付けがメチャクチャよくて再建築可能だったので気合を入れて新築するか迷ったのですが、大工さんや不動産屋さんと知恵を出し合った結果、まだ使えそうな部分を残して他を解体、駐車場つきのマイクロ戸建て(事務所・店舗・作業場利用可)として再生させることにしました。これなら賃貸がつかなくても、最悪自分用の倉庫かアトリエにできます。

万人受けではなく特徴的なリフォームをすることに

リフォーム結果がこちら

 リフォームした結果、サイディングの色は完全に私の好みに、そして建材も高性能で中に断熱材が入っているタイプのものにしました。大きな窓はトレードマークだと思い埋めずにそのまま残しました。玄関ドアは作業場や倉庫としての利用も考えて、広く使えるスライド式に。キッチン、洗濯機置場、トイレ、お風呂場も当然あります。  内装はびっくりの山小屋風です。はじめは無難に白のクロスにしようと思っていたのですが、大工さんから「こういうエキセントリックな家は万人受けを目指すより、一人でもいいので気に入ってくれる人に刺さるほうがいいですよ」とアドバイスをいただき、変化球にしてみました。天井の青系のクロスにしたのもいいアクセントで、落ち着きがありながらも目立つ仕上がりになったと思います。  駐車場部分については下はRC砕石で、奥のコンクリートブロック塀もおしゃれな柵にリフォームされる予定です。サイズとしてはやや小ぶりで、軽なら楽勝、普通車もアルファードとかでなければ停められますが、ぶっちゃけ駐車場ではなく庭として使っても面白そうです。ガーデニングを楽しんだり、外に椅子と机とパラソルを出してお茶したり、夏場に友達を呼んで外で飲んだりするのはどうでしょうか、といった感じですね。  こだわったのがお風呂とトイレ。サイズ的には普通の三点ユニットバスが楽勝で入るのですが、奮発してパナソニックのシャワールームとトイレに分離されたものにしました。個人的にバス・トイレが別でない物件はジメジメして苦手なのと、そもそも物件のすぐ近くに有名な銭湯があるので湯船に入りたかったらそっちだよな~と思ったわけです。

間取り図

 この物件を駐車場つきで68000円で募集することにしました。居室部分は通常のワンルーム程度の広さなのですが、横に長いのと、窓が大きいので閉塞感が全然ない印象です。ぶっちゃけ、私が新大久保や高円寺に持っているワンルームのほうがスペック的には広いのですが、窓のおかげで感覚的には広く感じます。
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激安ボロ物件には当たり前だけど罠がある
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