「訳あり物件」から身を守るたった一つの方法

訳あり物件の見抜き方 訳あり物件は、一般的に四種類に分類される。今回の横浜のマンションのような建物の傾きや土壌汚染などの「物理的瑕疵」、市街化調整区域や都市計画道路の指定による建築制限があるなどの「法的瑕疵」、騒音・振動・悪臭・迷惑住民といった「環境的瑕疵」、自殺・他殺・孤独死といった「心理的瑕疵」の四つである。これらは将来的に増えることはあっても、減ることはないというのが『訳あり物件の見抜き方』の著者・南野真宏氏の見立てだ。

「心理的瑕疵については、巨額の赤字を抱える日本に、福祉の発展や将来的な経済展望が見込み辛いことから、自殺や他殺の増加、孤独死の増加が予想され、それに伴って心理的瑕疵物件も増加するものと思われます。また、権利意識の高まりやコンパクトシティー化に伴う摩擦もあり、環境瑕疵は増加が見込まれます。そして集住するのは、地盤の柔らかい川や海の近く、特にまとまった土地となると工場跡やこれまで理由があって利用されなかった場所にならざるをえないので、物理的瑕疵も自ずと増えるでしょう。法的瑕疵も少なくとも住宅地においては、建築基準法や消防法など厳しくなることはあっても緩和されることは考えにくいので減少することはないでしょう」

 訳あり物件が増加しても、それを知らずに購入したり借りた場合に、訳あり物件と認められる可能性が高くなるかというと別の話である。

「通常予定している品質、性能を欠く」「通常有すべき安全性を欠いている」……民法570条に則って、隠れた瑕疵が裁判で認められる際の常套句である。隠れた瑕疵であると認められてはじめて契約解除や損害賠償が容認される。逆にいうと、訴えられている側にとっては、 通常レベルの品質・性能・安全性は有していると抗弁し、完全勝訴はならずとも、最小限の損害賠償にとどめておきたいところであろう。

「今回の横浜のマンションのケースみたいに欠陥内容がはっきりしていて、売主が完全にその非を認めている場合はともかく、そうじゃないケースで、契約解除までみとめられる事例は決して多くない。ましてや、環境瑕疵や心理的瑕疵については、通常一般人の受忍限度内として、損害賠償すら認められないケースも多い」(南野氏)

「訳あり物件」から身を守るたった一つの方法

※写真はイメージです

 そこで、南野氏が提唱するのが、契約する前に「こんな物件だったら要らない」とあらかじめ伝えておくことである。隠れた瑕疵を巡って、‘通常’の解釈を争うのではなく、民法95条の錯誤の意思表示を主張して、別の角度からもっと確実に裁判などで勝てるように自己防衛しましょうというものだ。これは、帝銀事件跡に建ったマンションを知らずに借りた同氏が、調停・訴訟を起こして不調・敗訴となったものの、判決文の内容から、また、調停の際の主任裁判官や調停委員、判決に対する複数の弁護士の意見を集約して導き出された答えだという。

 例えば、過去に人が亡くなったような物件なら要らないと契約前に言っていて、契約後にその事実が発覚した際は、その事実をあらかじめ知っていれば契約の意思表示をしなかったであろうと法的に認められるので、その瑕疵(欠陥)の程度に関わらず、売主や貸主に勝てるというものだ。何をNG要件とするかはその人次第であり、あらかじめ、○○だったら要らないと言っておくのがキーとのこと。言った者勝ちという言葉があるが、訳あり物件の世界でも、その言葉は生きているのである。 <取材・文/日刊SPA!取材班>

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